Брачный договор образец 2017 заполненный для ипотеки

Опубликовано автором

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Специфичная черта ДИ состоит в том числе в его предмете. Им является неподвижное имущество или права на него. Ипотекой в силу контракта, обычно, обеспечиваются более большие сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (дальше — закон № 102) с учетом общих норм Штатского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

  • земляной участок;
  • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  • квартира;
  • право аренды;
  • право требования по договору долевого роли в строительстве;
  • объект незавершенного строительства;
  • другие объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Заключая контракт ипотеки, следует направить внимание на точное обозначение предмета ипотеки с указанием всех черт, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Непременное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, также наличие гос регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на легитимных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Воспрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102).

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Разглядим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее дизайна в определенных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земляных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира либо другое помещение, то автоматом в залог передается также толика в праве общей принадлежности на общее имущество многоквартирного дома и/либо земляного участка, даже если контракт не содержит такового условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной принадлежности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой принадлежности такое согласие не требуется. Обладатель толики вправе заложить ее без помощи других, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Заключить контракт ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных критерий. Кроме предмета, к числу таких критерий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению меж собой и указать его цена в валютном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.

Принципиально! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для разных целей, к примеру:

  • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
  • оценку независящего оценщика — для сопоставления с существующими на рынке ценами;
  • залоговую оценку.

При всем этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть верно обозначено, что эта самая оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в гос либо городской принадлежности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной цены (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102).

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана сущность обеспечиваемого контракта, сроки выполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу контракта могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

  • из кредитного контракта;
  • контракта займа;
  • контракта купли-продажи;
  • контракта аренды, подряда и т. д.
  • причинения вреда.

Что касается суммы основного обязательства, то тут вероятны 2 варианта:

  1. В ДИ указывается жесткая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права добиваться воззвания взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, не считая возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
  2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Вероятный список таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102.

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Кроме существенных критерий, стороны по собственному усмотрению вправе предугадать в ДИ также последующие условия:

  1. Возможность воззвания взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  2. Порядок реализации заложенного имущества в случае воззвания взыскания на него по решению суда.
  3. Условие о закладной.
  4. Условие о способности следующей ипотеки.

Принципиально! В случае если залогодатель передает имущество в следующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, контракт следующей ипотеки может быть признан трибуналом недействительным по иску первого залогодержателя.

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Сторонами контракта залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Контракт ипотеки меж физическими лицами на практике встречается пореже, чем с ролью кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некими ограничениями. Так, он:

  • вправе обладать, воспользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
  • вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
  • должен нести бремя содержания предмета ипотеки, смотреть за его состоянием, производить ремонт (гл. 5 закона № 102).

Но право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если другое не установлено ДИ. Стороны могут также предугадать в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает последующими правами в отношении заложенного имущества:

  • инспектировать сохранность и состояние имущества, также добиваться преждевременного выполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязательств по содержанию имущества;
  • получить в большей степени перед другими кредиторами ублажение обеспеченных ипотекой обязанностей за счет заложенного имущества.

Заполненный эталон контракта ипотеки можно скачать по ссылке: Эталон контракта ипотеки.

Особенности ипотеки земельных участков

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земляных участков. Предметом контракта ипотеки земляного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, также имеющие площадь более малого размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земляного участка.

По общепринятому правилу залог земляного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке.

Принципиально! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земляном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его деяния. При всем этом не имеет значения, записанно ли право принадлежности на построенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)).

Не может быть предметом ипотеки толика в праве общей принадлежности на земляной участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Не считая того, воззвание взыскания на земляной участок может быть лишь на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Эталон контракта покупки квартиры в ипотеку можно скачать тут: Контракт купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены особые нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При всем этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и другие помещения, не созданные для неизменного проживания людей.

Воззвание взыскания на единственное жилое помещение может быть в этом случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого либо другого жилого помещения. Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (дальше — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., к примеру, определение КС РФ «По запросу Русского районного суда городка Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (к примеру, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может.

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

При заключении контракта на ипотеку на что направить внимание?

Если в сделке участвуют малыши, нужно проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общепринятому правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) должен получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать толика в праве принадлежности.

Разрешение ООП требуется исключительно в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при появлении ипотеки в силу закона в случае с кредитным контрактом.

Аналогичным образом не требуется согласие жена при появлении ипотеки в силу закона (к примеру, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее нужно было представлять согласие жена, потому что ДИ подлежал гос регистрации. На данный момент гос регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Как следует, и добиваться согласия жена в таковой ситуации регистрирующий орган не вправе.

Таким макаром, ДИ должен содержать все значительные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земляных участков, жилых помещений и неких других видов неподвижного имущества.